賃貸アパート退去時に、高額原状回復費用を請求されたら、どうしたらいいのでしょうか？
毎日不安で眠れぬ日を過ごしてましたが、弁護士に相談して解決の糸口がみつかりました。
この記事は賃貸アパート退去時に、高額な原状回復費用を請求された時の、解決策を弁護士に相談した体験談です。
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目次
原状回復義務とは？
借りている物件を退去するときは、借主の責任で原状回復をしなければなりません。
これを「原状回復義務」といいます。
原状回復と言われても、部屋を借りた時とまったく同じ状態で、返すことはほぼ不可能です。
借主は原状回復費用を、どこまで負担しなければならないのでしょうか。
賃貸借契約における原状回復とは「借りたときの状態に戻す」という意味ではありません。故意や過失により生じた大きな損耗や損傷を回復させることを指します。
通常使用の範囲内であれば、少しの傷や汚れで借主が原状回復費用を、負担することはありませんが、借主の使用状況に問題があって、大きく傷をつけてしまったり壊してしまったりしたときは、借主負担で修理をしなければならないのです。
たとえば、日差しが長年当たり続けることによって、色あせたフローリングや壁紙の張り替えは、経年劣化として原状回復義務の範囲外となります。
国土交通省の出しているガイドラインにも、普通に住んで劣化してしまうものまで元に戻す必要はない、と説明されています。
一方、寝たばこをしていて畳が焦げてしまったなどの場合は、原状回復のためにその畳の修理もしくは、張替の費用を借主が負担することになります。
賃貸物件の場合、入居時に敷金を支払うケースが多いはずです。
敷金とは？
敷金とは、部屋を退去するときの原状回復（生活でできてしまった傷などを直す）費用として、入居前にあらかじめ払う準備金のようなお金のことです。
敷金は家賃の1ケ月～2ケ月分が目安です。
退去時、事前に納めてある敷金から、修理や修繕にかかった金額を差し引いて、残りの金額が返ってきます。
ただ、なかには戻ってこなかったり、さらに追加で請求されてしまったり、という事もあります。
これは、入居者には「原状回復」の義務が課されているからなんです。
敷金はまず返らないと思ってた方がいいでしょう
最近は敷金のない物件もありますが、退去時に高額な原状回復費用を請求されることがありますので要注意です！
高額な原状回復費用を請求された時の解決策
賃貸アパート退去後に、敷金が返金されるどころか、まさかの高額請求にあってしまった！
そんなときは、一体どうすればいいのでしょうか？
一般に、高額請求の原因となりがちなのは、壁や柱の穴など目立つ傷あとや、ペットによる汚れやにおい、タバコのヤニなどです。
これらは敷金から補修費用として、差し引かれる可能性もありますが、それ以外の場合は、ほぼ、経年劣化として認められるはずです。
もし、高額請求にあって納得がいかない時は、次のような対応をとると良いでしょう。
管理会社や大家さんと交渉する
退去時の原状回復費用の内訳を確認し、もし納得がいかなければ価格を交渉しましょう。
その際、国土交通省が定めている「原状回復のガイドライン」と、照らし合わせながら交渉すると良いでしょう。
消費生活センターなどに相談する
管理会社や大家さんに交渉するのが一番いいのでしょうが、話がこじれて口論になるのがおちです。
まずは消費者センターや国民生活センターに電話をしましょう
その際、入居時の契約書類などを、用意しておきましょう（相談料は無料）
私も相談しましたが、入居時に写真を撮っておくや、管理会社と話し合いで減額してもらうか、少額訴訟をするのがいいと言われました。
民事調停に申し込む
消費生活センターや国民生活センターに、相談しても納得できない場合は、民事調停に申し込むことも可能です。
簡易裁判所での民事調停の申し込みは、簡易裁判所にある用紙に内容を記載するだけ。
手数料は500～1000円です。
裁判官や専門職員が入居者と、不動産屋の間に入ってくれるので、問題の解決を進めやすくなります。
賃貸物件はたいてい敷金と礼金がセットになっており、退去時には敷金からクリーニング費用が引かれて返還されるのが一般的です。
ただ15年ほど前から入居時に敷金も礼金もいらない、いわゆる「ゼロゼロ物件」が少しずつ増えてきました。
ゼロゼロ物件では、退去するときにクリーニング費用を、別途支払わなければなりません。
高額な費用を請求されたら妥当な金額か確認する
もし退去時に貸主から、高額な原状回復費用が請求されたとき、納得いかないからと言って支払いを拒否したり、無視したりすれば、貸主側から訴えられる可能性があります。
もし、相手方が提示してきた原状回復費用に、納得がいかない場合は、相場を知るために近隣にある複数のリフォーム会社に、見積もりを取ってみましょう。
数社から取った見積もりと照らし合わせて、高すぎることが判明したときは、それらの見積を証拠資料に相手方と、値下げ交渉を行うことができます。
大家さん（貸主）と一対一では、どうしても話がこじれるのでそんな時は、弁護士に相談して交渉をしてもらうのが良いでしょう。
弁護士が交渉を重ねることで、原状回復費用を最低限に抑えられるなど、借主に有利なように交渉を終わらせることもできます。
弁護士なら民事調停や少額訴訟といった法的措置を取り、調停や裁判で最終的に問題解決を図ることも可能ですので、まずは無料相談に行く事です。
原状回復費用の相場
賃貸退去時の原状回復費用の相場は、一体いくら位なんでしょう
壁や天井の壁紙の張り替え
壁や天井の壁紙の張り替えの相場は、30,000～40,000円程度です。
壁紙はグレードによって値段が変わりますが、おおむね1m2あたり1,000円～1,500円が相場です。
張り替えの際は全面を交換することになりますので、壁の面積によっても値段は変動します。
またタバコのヤニで天井が黄ばんだような場合には、天井分も加算されることになります。
壁や天井のボードの取り替え
壁や天井のボードの取り替えの相場は30,000～60,000円程度です。
壁紙だけではなくその中の、ボードまで破損してしまった場合は、その取り替え工事も必要となります。
破損の大きさによって値段は変動します。
壁紙も同時に張り替えることになりますので、その両方に費用が必要となります。
床材の汚れのクリーニング
床材の汚れのクリーニングの相場は15,000～25,000円程度です。
洗剤や薬品等を使って落とせる範囲の汚れであれば、大規模な修繕を行わず比較的安価にクリーニングが可能です。
こちらも汚れの数や範囲によって値段が変動します。
床材の張り替え
床材の張り替えの相場は8,000～10,000円程度です。
家具や家電の搬入時などに床に、傷やへこみをつけてしまった場合には、その箇所の床材を張り替える必要があります。
傷の大きさはもちろん、フローリング、ビニールクロス、畳など床面の素材によっても値段は変わります。
水垢やカビのクリーニング
水垢やカビのクリーニングの相場は5,000～20,000円程度です。
こちらも汚れの程度や、範囲によって値段が変わります。
特に窓枠のパッキンはカビが付着しやすく、交換によって値段に影響が出やすい箇所です。日頃から湿気対策を施すなど、注意しておきましょう。
キッチンの汚れのクリーニング
キッチンの汚れのクリーニングの相場は、15,000～25,000円程度です。
レンジ周りや換気扇に付着した焦げや油は、汚れの程度によって値段が変わってきます。
なお、張り替えや取り替えの費用に関しては、必ずしも全額を借主が負担する必要はありません。
例えば、賃貸借期間が1年間で毀損させた場合と、賃貸借期間が10年間で毀損させた場合を比較すると、後者の方が経年変化や通常損耗の影響が大きいと考えられます。
もし長期間物件を借りている場合は、原状回復の範囲について「どのくらいの期間住んでいたのか」も加味してもらえるよう、話してみるのもいいでしょう。
請求された高額な原状回復費用の内訳
私も先月7年10ケ月住んでた３DKのアパートを退去したのですが、294307円もの高額な原状回復費用を請求されたので法律相談に行きました。
内訳は下記の通りでした。
解約請求書を掲載したいのですが、個人情報なのでふせておきます。
ハウスクリーニング32000円（これは同じ料金）
エアコンクリーニング1万円（これは同じ料金）
畳張替え3万円（これは同じ料金）
網戸4000円（どこも破れてなかった）これも同じ料金
木部塗装27500円（どこを塗装するのか不明）なぜか無しになってたので０
浴室ゴム栓2000円（これは明らかに経年劣化）これは同じ
クッションフロア張替え72500円（４畳半１間だけでこの値段？）3万円に値下げしてた
クロス張替え126700円（これも４畳半１間だけでぼったくり）6万円に値下げしてた
計294307円でした！（¥168000でした）
()の金額が2度目に届いたメールの請求額でした！これでも高い！
半額まで下げるのもおかしいでしょ？ 理解出来ませんね
コロナ禍だからと立ち合いもなかったですし「鍵は玄関の下駄箱の上に置いて出て下さい」と指示されましたが、退去時に立ち合いなしで、請求書をメールで送りつけるのもおかしいと思いますね
契約は2年ごとに更新で、更新代は２万円で６年間入居してました。
それにしても家主の負担はゼロで、全て借り主負担ならアパート経営は丸儲けですよね～
そんなバカな話はありません
最終月の家賃は日割り計算で△36800・共益費△1533・駐車場代△2300差し引いてはいましたが…
それにしても原状回復費用が、家賃の６ケ月分なんて高過ぎますよね～
リフォーム会社の相場はこれのほぼ半額でした。
弁護士も高すぎると驚いてました。
「で私はどうすればいいのですか？」と尋ねたら「こちらからアクションは起こさず、請求の電話があった時に高すぎるから払えないと伝え、弁護士に相談したと言う」そこで相手が和解案を出して来てそれで納得なら応じる」
「もし納得出来なくて、相手が訴訟をすると言って来たら恐れず受ける」
借主側はわざわざ弁護士をたてなくても、少額訴訟なら簡易裁判所の裁判官が、上手く和解案をまとめてくれるので心配しなくてもいいです」との事でホットしました。
費用も手数料1000円程で、調停も1回だけで解決するとの事でした。
毎日悩んでましたが、これで一安心です。
無料相談は1年に1度だけ受けることができ、相談時間は30分でしたが適確なアドバイスをして頂いたので、私は15分で済みました。
私の前に相談されてた方は、終了時間が来ても退室しないので、係員に「お時間です」と言われてました。
またコロナ禍なので入室は一人だけで、時間制限もあるので質問は事前にメモにまとめ、簡潔に話しましょう
もしあなたが同じ様な事でお困りでしたら、一人で悩まずにまずは市の無料相談に予約してみて下さいね
必ず解決の糸口が見つかりますから…
この問題が解決したかどうかは又後日お知らせします。
※追記
３月１日にYKマネジメント（アパマン）の担当者の男性からTELありました。
その時に見積費用が相場より高すぎる事や、弁護士に相談に行った事、大家さんとも顔見知りである事、従弟がクロス張りの職人だけど、高すぎるから見に行くという事など言うと、
何故かそれっきり音信不通になってしまったので、不信感を抱いてます。
高齢者は相場はわからないので、言いなりになるとでも思ったんでしょうか？
５月になっても電話はかからず、こちらから掛ける必要はないので連絡はしてません
又進展あれば追記します。
※追記 ６月に請求金額がほぼ半額の、請求書がメールで送信されてました。
ここまで下げれるなら、最初からそう言えばいいのに、しかしこんなに値下げ出来るのもおかしな話でしょう？（）の金額が２度目の請求額でした。
その後アパートに確認に行ってみたのですが、修理した様子もなく、エアコンクリーニング代を１万も請求されてたのに、なんとエアコンの室外機は新品に変わってました！
なので請求されても支払う義務はないと思いました。
それから１週間後にもう一度メールを確認しようとしたら、この請求書は閲覧できませんとメッセージがあり、削除されてて見れませんでした。
それっきり連絡がないので放置してますが、一体どういう事なんでしょう
もしや退社した営業マンの詐欺だったのでしょうか？
もう8ケ月も経つのに未だ音信不通で、アパマンからも何も言ってこないのは、あまりにもいい加減すぎるとあきれております。
又動きがあればお伝えします。
※追記 引っ越して丸1年経った2023年の1月に、郵便で請求書が送付されてきたので、電話したら、家主が民事調停までして争いたくないので、折半で和解して欲しいと言われ、こちらがたばこのヤニをつけた責任もあり、請求額も半額になってたので、何時までも放置してては、新生活でのいいスタートが、切れない気がしたので請求額の￥154497支払いしました。
クロスにたばこの臭いやヤニがついただけで、こんなに高額な請求をされますので、あなたも十分ご注意下さいね
今日も最後まで読んで頂き、ありがとうございました。
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