住宅ローン滞納後にたどる恐ろしい道のりを回避する方法はある

こんにちはmiuです。

最近、あちこちで新築の家を建設してるのを見かけます。

若い方でマイホームを建てる家族が増えてきてますが、定年まで順調に住宅ローンの返済が終われば、問題は無いのですが、もし何かあって返済が出来なくなったら、どうすればいいのでしょうか?

今回は「住宅ローンが返済出来なくなったらどうなるか?」その時の対処方を調べてみましたので、参考になさって下さい。

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夢のマイホームの先にある不安

2019年10月からの消費税増税前の、駆け込み需要で住宅メーカーの、売り上げが伸びているようです。

私達の時代と違い現代は、住宅ローンの支払いも、頭金なしでアパートの家賃並みの支払いなので、気軽に家を購入出来るのでしょうね

散歩の途中、建設中の家を見ながら「憧れのマイホームの夢が叶い、今が一番幸せなんだろうな」と思う反面、でも「もし夫婦のどちらかが、病気になったらどうするんだろう」と余計な心配をしてしまいました。

他人事ながら、過去の自分をふと思い出してしまいました。

私も20年前に、元気だった48歳の夫がある日突然、脳出血で倒れその後マイホームの支払いが出来なくなり、泣く泣く、2人で建てた夢のマイホームを、手放す羽目になってしまいました。

辛かったあの頃の事が、ふと脳裏をよぎりました!

幸せの絶頂の時にはそんな事なんか、考えた事もないでしょうが、誰にでも起こりえる事なんですよ

その時どうなっていくのかは、知っておくべきだと思います。

病気でなくてもリストラや減給、ボーナスカットなどで、マイホームの支払いが出来なくなったら、どうしたらいいのでしょうか?

資金繰りが切迫しつつあることが、わかっていながら放っておくと、金融機関からの督促は次第に厳しさを増し、最終的には競売の手続きにまで発展しかねません。

住宅ローン返済が遅れたらどうなる?

住宅ローンの支払いが数日、遅れただけの場合は、特に問題視されることはありません。

でも滞納が長引いてくると、1~3カ月ぐらいの間に債権者である金融機関から「催告書」「督促状」と呼ばれる書類が届くようになります。

滞納期間が1カ月ぐらいであれば、取り立てそのものはそれほど厳しいものではありません。

金融機関からの通知内容も「引き落としがされていません」程度のものですので、指定の再引き落とし日までに入金するようにしましょう。

住宅ローンの滞納が続くとどうなる?

滞納が1カ月以上継続すると、「○月○日までに延滞金と利息を至急ご入金下さい」といった内容の手紙が届きます。

滞納の事実を指摘されていながらも、それが2~3カ月に及んでくると、いよいよ督促状が届き始めるようになります。

この督促状の詳しい内容は、住宅ローンの元金と遅延損害金を一括で返済するよう求めるものです。

本人に連絡がつかない場合は、家族に知られる可能性もあり、職場にまで電話が来る可能性もあります。

督促状が届いたということは、厳しい取立て段階に進むことになります。

かろうじて滞納分を一括で返済できれば、競売には至りませんが、放置してしまうといよいよ「期限の利益の喪失通知」が届き、重大な局面を迎えます。

住宅ローンを組んだときに銀行と交わした契約には、毎月分割して住宅ローンを支払うという約束が含まれます。これが「期限の利益」です。

住宅ローンの支払が滞ってしまうなど、契約が履行できない債務者に対して、銀行はこの「分割して支払う権利」を無効にします。

これがいわゆる「期限の利益の喪失」です。

この通知が届いた時点で、債務者は住宅ローンを分割して支払うことができなくなり、結果として一括で支払わなくてはいけません。

さらに、期日までに支払いができなかった場合は、「代位弁済」といって銀行が、保証会社に保証金の支払を求め、保証会社がローンの全額を支払うことになります。

もちろん、代位弁済の手続きが行われたからといって、債務がなくなったわけではありません。

その後は、銀行ではなく保証会社からローンの残額と、遅延損害金を一括返済するよう、厳しく請求されることになります。

住宅の競売手続きが進む

代位弁済がおこなわれたにもかかわらず、保証会社からの請求に応じないでいると、いよいよ裁判所から「競売開始決定通知書」が届きます。

この通知書には、裁判所が保証会社からの申し立てを受けて、競売の手続きを開始したことと、不動産を担保として差押さえたことが書かれています。

この時点で、自宅を売却したり処分したり出来なくなります。

そして、現況調査のために裁判所の執行官と、不動産鑑定士が自宅に来て、競売対象となる不動産を調査します。

具体的には、土地・家屋の状況についてのヒアリングや、周辺道路などの環境調査、間取りの確認、近隣への聞き取り、写真撮影などが行われます。

仮に不在を装ったとしても、執行官は裁判所の権限によって鍵を開け、家屋の中を調査できます。

どうしても日程が合わない場合は、早めに連絡をして変更してもらうようにしましょう。

競売が終わると立ち退きの要請

現況調査によって売却基準価額が決まると、裁判所は買受希望者を募ります。

期間入札による競売が行われ、一番高い金額を指定して入札した人が買受人になります。

買受人が代金を納付すると、競売物件の所有権が移ります。

債務者は受人が裁判所へ代金を納付した日に、競売物件から立ち退かなければなりません。

もし債務者が引渡しに応じない場合は、法的手段が行使され強制的に、追い出されることになります。

買受人が裁判所から引渡命令を得て、明渡しの催告が行われた後、立ち退きの強制執行が実施されます。

この様に競売に進んでしまうと、どうしようもなくなります。

滞納をする前、または滞納し始めたら、すぐに債権者である金融機関に相談しに行くことが大切です。

またどうしても支払いができない場合は、競売ではなく任意売却という方法をとることもできます。

支払いが滞り始めると、すぐさま遅延損害金が発生し、高い金利でコストがどんどんかかってきます。

こうなるともう、どうすることも出来なくなるので、住宅ローンの相談窓口へ早目に相談しましょう

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住宅ローンの遅延損害金

契約通りに支払いが行えなかった事に対する、ペナルティが遅延損害金です。

数日程度の延滞で支払いできれば、それほど影響はありませんが、延滞が1カ月、2カ月と伸びていくにつれ、大きな負担になりかねません。

銀行からの督促を無視して、最終的に競売で不動産を失うまで、約1年程度の時間があります。

競売の終了まで、何の対策も行わないでいると、遅延損害金は数百万円に及ぶことにもなりかねません。

住宅を手放すまで加算が続けられるので、ときには住宅ローンより損害金の額の方が、大きくなってしまったなどということも考えられます。

返済が苦しくなってきて資金繰りに困ったなら、まずは早めに金融機関に相談しましょう。

まだ支払いが滞っていないのなら、住宅ローンの借り換えや返済方法の変更などを相談できます。

例えば、借入中のローンよりも有利な条件のものに、借り換えができれば月々の負担が減って、また支払を継続できるようになりますね

銀行に頼み込めば、たとえば1年間だけ利息の支払いのみに、してくれるケースなどもあります。

返済条件の変更が可能なケース

会社の倒産による解雇・リストラによる転職または退職給与・ボーナスのカット・業績不振による倒産
親会社の倒産の影響を受けての、連鎖倒産受注減少による収入減

こういう場合は返済条件変更が可能になるので、早目に相談して対策を練りましょう

債務整理を検討する

住宅ローンやキャッシング、ローンなどの負債を、整理するための手続きを債務整理といい、金利をカットしてもらったり、元本を減額・免除してもらったりして、借金問題を解決します。

住まいを失いたくないけれども、ローンの返済が滞っているという場合は「個人再生」という債務整理手続きの「住宅ローン特則」を利用しましょう。

住宅ローンを支払いながら、他の借金のみを減額し、家を手元に残すことができます。

ローン地獄に陥らない為には、住宅ローン以外のローンを組まないのが賢明ですね

相談料が安い弁護士を探す方法

住宅ローンの返済で困った時は一人で悩まず、早目に専門家に相談するのが一番です。

私は弁護士に相談したくても相談料が高くて、解決してくれるまでに結構、費用が掛かりそうだったので、まず市役所の無料相談を受けました。

無料相談は予約が必要ですので、数週間待たされました。

相談は一人30分だったので、1回だけではこちらの相談を話すだけで、回答は得られませんでした。

また悪徳な弁護士にあたった時は、専門用語ばかり使われて、意味が理解出来ず、その意味を説明してもらうのに時間を使ってしまい、続きの相談は弁護士事務所でと勧誘され、1時間1万円も支払わされてしまいました。

相談に行く時は相談内容をメモし、時間内に手短かに要点を絞って話す事と、弁護士さんとの相性もあるので、何回か場所を変え予約してみると、いい弁護士さんに出会えます。

市役所の開催してる相談会には、新人弁護士さんが多いので、良心的で親身に相談に乗ってくれますし、無料相談後の有料相談も、比較的安い相談料でした。

私は新人の女性弁護士さんにお願いしましたが、とても親身に相談に乗って下さり、非常に助かりました。

この先生のお陰で、借金地獄から脱出する事が出来、本当に感謝しております。

マイホームを売却してから、もう15年経ちますが、この弁護士さんも名をはせる程、出世されておりますね

もしあなたがこういう状況に陥ってしまったら、相談窓口も色々ありますし、必ず解決の糸口は見つかりますので、諦めず何回か相談に行ってみて下さいね

それでも手放さないとダメな時は、いつまでもマイホームに執着せず気持ちを切り替え、思い切って新しい人生を歩む事で、また新たな道が見えて来ますから頑張って下さい。

今マイホームを建ててる若いご夫婦には、この先こういう不幸が起こらない事を願っております。

今日も最後まで読んで頂き、ありがとうございました。

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